L.Koidula 34a kinnisasja detailplaneeringu tingimusi täpsustavate projekteerimistingimuste avalikustamine

Viimati muudetud 22.07.2020

Tallinna Kesklinna Valitsus ja Tallinna Linnaplaneerimise Amet AVALIKUSTAVAD   ajavahemikul 05.08.2020-18.08.2020 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti koostatud L. Koidula 34a kinnisasja osas detailplaneeringu tingimusi täpsustavate projekteerimistingimuste eelnõu.

KARISMA arhitektid OÜ esindaja Risto Parve ja HOCO OÜ esindaja Olavi Ootas esitasid Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (edaspidi: amet) 15.12.2019,10.01.2020 ja 16.03.2020 projekteerimistingimuste taotluse nr 1911002/12198 (vt lisa 1) L.Koidula tn 34a krundi osas kehtestatud detailplaneeringus osas DP pos 4 hoonestusala suurendamiseks, ehitusliku tingimuse ning liikluslahenduse põhimõtete täpsustamiseks vastavalt ehitusseadustiku (edaspidi: EhS) § 27 lõike 4 punktidele 2, 4 ja 7.

L.Koidula tn 34a kinnisasja osas on Tallinna Linnavolikogu 16.05.2002 otsusega nr 225 kehtestatud Rohelise aasa, Mäekalda tn ja L. Koidula tn vahelise kvartali ning sellega külgnevate L. Koidula tn 21 ja 21a kruntide detailplaneering (edaspidi: DP) nr DP003720, mille lahenduse kohaselt on krundile pos 4 suurusega 2697 m² määratud ehitusõigus kahe 2-korruselise hoone (kasvuhoone ja kohviku) püstitamiseks.

Katastriüksuse sihtotstarveteks on DP lahenduses määratud ärimaa 50% ja ühiskondlike ehitiste maa 50%, maapealne suletud brutopinnad vastavalt ärimaa 1500 m², ühiskondlike ehitiste maa 1500 m², kokku 3000 m².

DP lahenduses on krundi pos 4 hoonestusala edelanurk määratud  Roheline aas 1 // 5 // 11 kinnisasjal asuvast Roheline aas 1 Kadrioru lossi aednikumajast (ehitismälestis nr 27 514) 10 m kaugusele (tõenäoliselt tuleohutuse tagamise eesmärgil).

DP lahenduses ei olnud hoonele kavandatud maa-alust korrust ning DP krundile pos 4 oli juurdepääs ette nähtud üksnes kirde poolt L. Koidula tänavalt.

15.12.2019, 10.01.2020 ja uuesti koos korrigeeritud eskiisiga 16.03.2020 esitatud projekteerimistingimuste taotluse alusel soovitakse täpsustada L. Koidula tn 34a osas DP pos 4 lahenduses määratud:

1. Hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest (alus EhS § 27 lõike 4 punkt 2).

Projekteerimistingimuste taotluse kohaselt soovitakse DP krundi pos 4 määratud hoonestusala, mille suurus on 1907 m², suurendada 2,4% ulatuses, s.t ca 45 m² suuruse ala võrra, Roheline aas 1//5//11 kinnisasjal asuva Roheline aas 1 hoone suunas, samas DP lahenduses määratud ehitusalust pindala (1900 m²) suurendamata. Esitatud eskiislahenduse kohaselt vähendatakse DP hoonestusala ca 45m² võrra hoone edelaküljest.

Hoonestusala suurendamine hoone edelakülje poole on vajalik garaažiuste kohale varikatuse kavandamiseks.

  1. Arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi (alus EhS § 27 lõike 4 punkt 4).

Projekteerimistingimuste taotluses on soovitud hoonele kavandada osaliselt maa-alune korrus, kuhu on ette nähtud lao- ja tehnilised ruumid, mis maapealsele korrusele ei mahu, ja elektriautode parkimiskohad.

  1. Haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid (alus EhS § 27 lõike 4 punkt 7).

Lisaks DP lahenduse kohasele juurdepääsule L. Koidula tänavalt soovitakse krundile juurdepääs kavandada lisaks Rohelise aasa tänava poolt Roheline aas 1a kinnisasja kaudu, kust toimub juurdepääs ka Roheline aas 1//5// 11 kinnisasjale. Seoses hoone loodepoolses maapealses garaažis pargitavate hooldusmasinate suure pöörderaadiusega ei ole L. Koidula tänava poolt sissesõit teostatav.

Kuigi DP lahenduses määratud katastriüksuse sihtotstarvete osakaalu täpsustada projekteerimistingimustes soovitud ei ole, on projekteerimistingimuste taotluse juurde lisatud eskiisi lahendusest aru saada, et hoonesse ei ole kavandatud 50% ulatuses äriruume (nt kohvikut vms) ning 50% ulatuses ühiskondlikke ruume.

Kuna projekteeritud hoone on olemuselt ühiskondlik ehitis, on lisaks eelnimetatud DP tingimuste täpsustustele vajalik lisaks paindlik ehitise kasutamise otstarvete osakaalu võimaluse andmine vastavalt EhS § 27 lõike 4 punktile1.

08.04.2020 arutas amet L. Koidula tn 34a projekteerimistingimuste taotluse teemat projektide läbivaatamise komisjoni koosolekul, mille otsuse nr 47-6 kohaselt:

1. DP lahenduse täpsustamist on amet nõus kaaluma projekteerimistingi­muste menetluses EhS § 27 lõike 4 punktide 1 , 2, 4 ja 7 alusel.

2.Ehitise hoonealuseks pinnaks võib arvestada DP põhijoonise ehitusõiguse tabelis oleva näidu 1900 m². 

 Koostada projekteerimistingimuste eelnõu, mis saa­ta linnaosa valitsusse  avalikustamisele. 

Vastavalt EhS § 27 lõike 1 punktile 1 võib pädev asutus detailplaneeringu olemasolu korral põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta.

Projekteerimistingimuste taotlemise eesmärgiks on DP tingimuste täpsustamine säilitades detailplaneeringu põhilahenduse, s.t taotlus ei sisalda ettepanekut DP olemuslikuks muutmiseks.

Projekteerimistingimuste andmisel arvestatakse hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi; et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga; üldplaneeringus määratud tingimusi ning detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi, kui need on nõutavad muinsuskaitseseaduse kohaselt (alus EhS § 27 lõige 2).

Projekteerimistingimustes kavandatavate lubatud täpsustustega - ehitise kasutamise otstarvete paindlikud osakaalude võimaldamisega, millega kaasneb katastriüksuse sihtotstarvete osakaalu täpsustamine, hoonestusala ja hoone ehitusliku tingimuse ning liikluslahenduse täpsustamisega - ei kaasne DP olemuslikku muutmist - seega on kavandatu kooskõlas DP olemuse ja mõttega ning sellega ei kaasne olulist linnaehituslikku mõju.

DP elluviimise võimaluse täpsustamine on põhjendatud, kuna DP kehtestamisest on möödunud üle 18 aasta ning ehitise kasutamise otstarvete paindlikuma osakaalu, hoonestusala täpsustamise, maa-aluse korruse kavandamise ning Kadrioru parki teenindavate hooldusmasinatele lisajuurdepääsu võimaldamise eesmärk on tagada projekteeritava majandushoone funktsionaalsem toimimine, samas uue linnaehitusliku keskkonna loomine L. Koidula tn 34a kinnisasjal.

Seega esineb õiguslik alus kui ka sisuline vajadus DP täpsustamiseks vastavalt EhS § 27 lõike 4 punktidele 1, 2, 4 ja 7.

DP 2, 4

Ja 7 alusel, mistõttu hoone projekteerimiseks L. Koidula tn 34a kinnisasjale projekteerimistingimustes määratud tingimustel ei ole uue detailplaneeringu koostamine otstarbekas ega mõistlik.

Vastavalt haldusmenetluse seaduse § 5 lõikele 2 tuleb haldusmenetlus läbi viia eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele menetluse valikul. Kuna projekteerimistingimuste koostamisel on lähtutud planeerimisseaduses määratud tingimustest, siis puudub vajadus uue detailplaneeringu koostamiseks.

Arvestades eeltoodud kaalutlusi on projekteerimistingimuste alusel lubatud täpsustada DP krundile pos 4 määratud:

  1. Ehitise kasutamise otstarvet, sealhulgas võib täpsustada hoone kasutusotstarvete aluseks oleva krundi kasutamise sihtotstarvete osakaalu, kui vastavad sihtotstarbed on mõlemad varasemalt detailplaneeringus ette nähtud (alus EhS § 27 lõike 4 punkt 1).

Lubatud on suurendada ühiskondliku ehitise ruumide osakaalu hoones, mille tulemusel on L. Koidula tn 34a katastriüksuse sihtotstarvete osakaaluks lubatud määrata ärimaa 0-20% ja ühiskondlike ehitiste maa 80-100%.

  1. Hoonestusala tingimusi, sealhulgas hoonestusala suurendamist mitte rohkem kui 10 protsendi ulatuses (projekteerimistingimuste taotluse kohaselt 2,4% ulatuses 1907 m² DP hoonestusalast) samas DP lahenduses määratud ehitusalust, s.t ehitise hoonealust, pinda suurendamata (alus EhS § 27 lõike 4 punkt 2).

Lubatud on suurendada hoonestusala ca 45 m² ulatuses Roheline aas 1 hoone poole, juhul kui on tagatud tuleohutusnõuded. DP hoonestusala vähendatakse hoone lõunaküljelt ca 45 m² ulatuses.

  1. Arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke tingimusi (alus EhS § 27 lõike 4 punkt 4).

Projekteerimistingimustega on lubatud hoonele ehitada maa-alune korrus DP lahenduses määratud hoonestusala ulatuses.

Arvestada ehitusprojekti koostamisel Muinsuskaitseameti 12.03.2020 ettepanekut kaaluda hoone garaažiosale alternatiivseid katusekatte lahendusi, mis ei tekitaks ajaloolisesse keskkonda kaarhallilikult tumma arhitektuurset mahtu ning mängiks kaasa hoone õhulisusega.

  1. Haljastuse, heakorra või liikluskorralduse põhimõtteid (alus EhS § 27 lõike 4 punkt 7).

Võrrelde DP lahendusega on lubatud rajada üks täiendav autode juurdepääs Roheline aas 1a kinnisasja kaudu, kust toimub juurdepääs ka Roheline aas 1//5//11 kinnisasjale. Projekteerimisel arvestada seejuures L. Koidula tn 34a uue juurdepääsutee rajamiseks 31.03.2020 esitatud projekteerimistingimuste taotlusele nr 2011002/03800 antavaid tingimusi. Liikluslahenduse kavandamisel arvestada Tallinna Transpordiameti tingimustega (vt PT lisa 3).

Eelnimetatud DP tingimuste täpsustused on aktsepteeritavad, kuna ei mõjuta oluliselt DP-s kavandatud linnaehituslikku  lahendust, ning seega ei ole tegemist DP olemusliku muutmisega.

Lubatud täpsustuste alusel koostatav lahendus tagab samasuguse tasakaalustatud ja mitmekesise linnakeskkonna L.Koidula tn 34a kinnisasjal nagu ka DP-s kavandatu elluviimisel.

Kavandatud DP täpsustused - ehitise kasutamise otstarvete osakaalu täpsustamine, millega kaasneb katastriüksuse sihtotstarvete osakaalu täpsustamine, hoonestusala suurendamine ja vähendamine, ehitusliku tingimuse ning liikluslahenduse muutmine - ei oma olulist  linnaruumilist ega ehitustehnilist mõju, samuti ei kaasne sellega olulist  negatiivset mõju naaberkinnisasjadele ega nende kasutajatele.

Kõikide teiste nõuete ja näitajate osas peab ehitusprojekt vastama alal kehtiva DP lahendusele.

Projekteerimistingimuste taotluse ja selle lisamaterjalidega on võimalik tutvuda Tallinna planeeringute registri veebiaadressil https://tpr.tallinn.ee/ detailplaneeringu nr DP003720, juurest rubriigist „Dokumendid“ (dokumentide nägemiseks peab ID-kaardiga sisse logima).

Huvitatud isikul ja isikul, kelle õigusi võib avatud menetluse korras antav õigusakt puudutada, on õigus esitada menetlust läbiviivale haldusorganile eelnõu või taotluse kohta ettepanekuid ja vastuväiteid. Ettepanekute ja vastuväidete esitamise tähtajaks on avaliku väljapaneku lõppemise kuupäev. Juhul kui eelnevas punktis nimetatud tähtaja jooksul ettepanekuid või vastuväiteid ei esitata, soovib haldusorgan asja arutada ilma avalikku istungit läbi viimata.

Materjalidega saab ülalnimetatud ajavahemikul tutvuda tööpäeviti ka Tallinna Kesklinna Valitsuses, Nunne tn 18, hoovimajas toas nr 32. Soovitame materjalidega tutvuda elektroonilise kanali kaudu. 

Ametlike teadete nimekiri