Skip to content
Juurdepääsetavus
 °C

üürikomisjoni otsus 2/9/04

Üürikomisjoni otsus üürivaidlusasjas nr ÜK-2/9/04

TAGASELJAOTSUS
Üürivaidlusasjas nr ÜK-2/9/04

   

Tallinnas                                                                                                         25.03.2004

 

Tallinna Üürikomisjon koosseisus Anne Oad (istungi juhataja), Heli Hellamaa ja Kaja Tassa, sekretäri Imbi Meisteri juuresolekul arutas avalikul istungil Jekaterina Abramova avaldust osaühingu Capital Kinnisvara vastu üürilepingu ülesütlemise tunnistamiseks vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ja korteriüüri põhimäära määramiseks.

Avaldaja nõue ja teise poole vastuväited
Avalduse kohaselt on Jekaterina Abramova nõueteks tunnistada üürilepingu ülesütlemine toimunuks vastuolus hea usu põhimõttega ja määrata korteriüüri põhimäär või eraldada elamispind ja lubada erastada. 

Vastustaja osaühing Capital Kinnisvara avaldusele sisulisi vastuväiteid ei esitanud. Vastustaja esitas komisjonile Jekaterina Abramova 27.02.2004 avalduse selle kohta, et Jekaterina Abramova  kohustub vabastama Akadeemia tee 42 - 59 eluruumi alates 01.04.2004.

Komisjoni tuvastatud asjaolud
Komisjoni istungil jäi avaldaja nõuete juurde tunnistada üürilepingu ülesütlemine toimunuks vastuolus hea usu põhimõttega ja määrata korteriüüri põhimäär.

Vastustaja osaühing Capital Kinnisvara istungile ei ilmunud. Toimikus asuva kutse väljastusteatega (toimiku lk 14) on tõendatud, et vastustaja on kutse istungile, mis sisaldas poolele hoiatust istungile mitteilmumise tagajärgede kohta,  kätte saanud. Oma üürikomisjoni istungile mitteilmumise põhjusi vastustaja komisjonile ei teatanud. 

Avaldaja sõlmis 09.12.2002 osaühinguga Fennovara üürilepingu Tallinnas, Akadeemia tee 42 - 59 asuva elamispinna, mis koosneb 1 toast elamispinnaga 12 m2, üürimiseks. Üüri suurus lepingu punkti 7 kohaselt on 600 (kuussada) krooni kuus, hooldustasu ja kommunaalmaksed vastavalt üüriarvele. Üürileping on sõlmitud tähtajatult.

15.01.2004 üürilepingu ülesütlemise teates Jekaterina Abramovale teatab Akadeemia tee 42 uus omanik osaühing Capital Kinnisvara, et juhindudes VÕS § 311 lõikest 1 ja § 312 lõikest 1 ütleb ta üürilepingu üles alates 15.04.2004, kuna kehtiva lepingu tingimused ei ole uuele omanikule vastuvõetavad. Üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks võib Jekaterina Abramova esitada 30 päeva jooksul taotluse üürikomisjonile või kohtule.

Jekaterina Abramova esitas avalduse Tallinna Üürikomisjonile 13.02.2004.

Üürikomisjoni istungil põhjendas avaldaja üürilepingu ülesütlemise vaidlustamist sellega, et tal ei ole kusagile elama asuda. Tal ei ole võimalik uut eluruumi üürida, kuna ta on alates 01.01.2004 töötu. Nõuet määrata korteriüüri põhimäär põhjendas avaldaja sellega, et ei jõua rohkem maksta kui 15 krooni ühe ruutmeetri eest. Avaldaja on arvamusel, et ta on sundüürnik, kellele laieneb üüri piirmäär.

Kohaldamisele kuuluvad õigusaktid
01.07.2002 jõustunud Võlaõigusseaduse (edaspidi: VÕS) § 186 punkti 6 kohaselt lõpeb võlasuhe ülesütlemisega. VÕS § 195 lõike 1 kohaselt ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt võib püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele suunatud lepingu (kestvusepingu), mis on sõlmitud tähtajatult, kumbki lepingupool mõistliku etteteatamistähtajaga üles öelda, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti (korraline ülesütlemine). VÕS § 311 sätestab, et  lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest (lõige 2). VÕS § 312 lõike 1 kohaselt võib eluruumi üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. VÕS § 325 sätestab eluruumi üürilepingu ülesütlemise vormi järgmiselt: üürileandja ja üürnik võivad eluruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus;  4) ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Seaduses sätestatud  nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. 

Üürikomisjoni põhjendused
Avaldaja poolt üürikomisjonile esitatud materjalidest nähtub, et poolte vahel on sõlmitud  09.12.2002 tähtajatu eluruumi üürileping. Üürileping on oma olemuselt kestvusleping, kuna üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri), seega on selline leping suunatud püsiva kohustuse või korduvate kohustute täitmisele. Eluruumi üürilepingu üks pool (üürileandja OÜ Capital Kinnisvara) on esitanud teisele poolele (üürnikule Jekaterina Abramovale) ülesütlemisavalduse lepingu ülesütlemiseks, ülesütlemisavaldus on tehtud 15.01.2004, lepingu lõppemise ajaks on märgitud 15.04.2004. Üürilepingust ei nähtu, et lepingupooled oleks kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, samuti ei ole avaldaja vaidlustanud ega esitanud tõendeid, et üürileandja oleks rikkunud lepingu ülesütlemiseks seaduses sätestatud tähtaega. Seega on ülesütlemisavaldus esitatud seaduses sätestatud tähtaegu (kolm kuud) järgides. Ülesütlemisavaldus on esitatud kirjalikult, selles on nimetatud eluruum, mille üürileping üles öeldakse (Akadeemia tee 42 - 59), lepingu lõppemise päev (15.04.2004), ülesütlemise alus (viide seaduse paragrahvidele, mis annavad õiguse tähtajatu üürilepingu korraliselt üles öelda ja asjaolule, et kehtiva lepingu tingimused ei ole üürileandjale vastuvõetavad) ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Seega vastab OÜ Capital Kinnisvara poolt Jekaterina Abramovale esitatud üürilepingu ülesütlemise teade seaduse nõuetele ja ülesütlemine on kehtiv. Sellest tulenevalt lõpeb avaldaja ja vastustaja vahel 09.12.2002 sõlmitud tähtajatu eluruumi üürileping 15.04.2004.

Kuna avaldaja hindab üürilepingu ülesütlemist vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ja põhjendab seda sellega, et tal ei ole kusagile elama asuda ja ta on töötu, asub komisjon selles küsimuses järgmisele seisukohale:
Üürilepingu ülesütlemine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandjal on formaalselt küll seaduses sätestatud lepingu ülesütlemise alus olemas, kuid üürileandjapoolne lepingu ülesütlemine iseenesest oleks vastuolus hea usu põhimõttega, näiteks juhul kui lepingu ülesütlemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Seadus annab näidisloetelu, millal tuleb eluruumi üürilepingu ülesütlemist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks pidada, s.o kui   üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et: 1) üürnik esitas heauskselt üürilepingust tuleneva nõude; 2) üürileandja soovis muuta üürilepingut üürniku kahjuks ja üürnik sellega ei nõustunud; 3) üürileandja soovis kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama; 4) üürniku perekonnaseis on muutunud, kuigi sellest ei tulene üürileandjale oluliselt kahjulikke tagajärgi.
Avaldaja ei ole esitanud üürikomisjonile tõendeid, et loetletud asjaolud tema ja üürileandja vahel esineksid.

Üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on seaduse kohaselt vastuolus hea usu põhimõttega ka siis, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Ka nimetatud asjaolude esinemise kohta ei ole avaldaja üürikomisjonile tõendeid esitanud.
Asjaolu, et avaldaja on alates 01.01. 2004 töötu, ei anna komisjoni arvates alust lugeda üürileandjapoolset üürilepingu ülesütlemist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Seadusega on töötutele nende abistamiseks kehtestatud sotsiaalsed garantiid, töötu staatus ei saa komisjoni hinnangul olla aluseks tema eelistamisele teisele võlasuhte poolele. Avaldaja ei ole esitanud komisjonile tõendeid asjaolude kohta (nt tervislik seisund, väikesed lapsed vms), miks tal ei ole olnud võimalik tööd leida või miks üürilepingu ülesütlemine tooks kaasa talle rasked tagajärjed.
Eeltoodust tulenevalt tuleb avaldaja nõue tunnistada üürilepingu ülesütlemine toimunuks vastuolus olevaks hea usu põhimõttega jätta rahuldamata.

Avaldaja nõude osas määrata korteriüüri põhimäär on komisjoni seisukoht järgmine:
Üür on tasu eluruumi kasutamise eest, mille suuruses üürileandja ja üürnik lepingu sõlmimisel kokku lepivad. Poolte vahel 09.12.2002 sõlmitud lepingu kohaselt on üür 600 (kuussada) krooni kuus 12 ruutmeetri eluruumi eest, s.t 50 krooni  ühe ruutmeetri eest. Avaldaja põhjendas nõuet määrata üüri suuruseks 15 krooni ühe ruutmeetri eest sellega, et tal ei ole võimalik rohkem maksta ja et ta on sundüürniku staatuses.
Elamuseaduse § 371 kohaselt on kohaliku omavalitsuse volikogul õigus kehtestada oma haldusterritooriumil asuvate munitsipaalomandis olevatele eluruumidele üüri piirmäärad ning vastav üüri piirmäär on piirmääraks  kõigi samal haldusterritooriumil asuvate Eesti Vabariigi omandreformi aluste seaduse §-s 121 sätestatud eluruumide (s.t. eluruumidele, mille üürileping kehtis elamu õigusjärgsele omanikule omandireformi käigus tagastamise hetkel) suhtes. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid ja komisjonil puuduvad andmed, et Akadeemia tee 42 hoone näol oleks tegemist omandireformi käigus tagastatud elamuga või et kõnealune hoone kuuluks munitsipaalomandisse. Seega ei ole avaldaja nõue määrata üüri piirmääras õiguslikult põhjendatud, mistõttu tuleb see jätta rahuldamata.

Eeltoodust tulenevalt ja juhindudes Üürivaidluse lahendamise seaduse §-dest 17 - 22 Tallinna Üürikomisjon

 
otsustab:

Jätta avaldus täies ulatuses rahuldamata.

Käesolev tagaseljaotsus jõustub selle kättesaamisest alates 20 päeva möödumisel.

Kui pool ei nõustu komisjoni otsusega võib ta sama üürivaidluse läbivaatamiseks pöörduda Tallinna Linnakohtuse otsuse tegemise päevale järgnevast päevast alates 20 päeva jooksul. Kohtusse pöördumisel esitatakse hagiavaldus, mitte kaebus komisjoni otsuse peale.

Komisjoni liikmed:
Anne Oad                    Heli Hellamaa                                  Kaja Tassa

 

Viimati muudetud 01.03.2011