Põhja-Tallinna arengut veavad Kalamaja ja Pelgulinn

Põhja-Tallinna arengut veavad Kalamaja ja Pelgulinn

Evelin Kusman, UUS MAA elamispindade hindaja

Põhja-Tallinna linnaosa areng on toimunud ebaühtlaselt. Kiire progressi on läbinud eelkõige kesklinna-poolne Põhja-Tallinna osa, mida katab tihe ühistranspordivõrk. Lisaväärtusena parandab piirkonna elukvaliteeti Stroomi ranna ja sellega piirneva pargi heakorra pidev paranemine. Samuti tõstab väärtust vanemate kortermajade aktiivne renoveerimine ning uute ehitamine, mis on positiivselt mõjunud kogu piirkonna mainele. Suurimateks miinusteks on jätkuvalt madal turvalisuse aste ja elamufondi suhteliselt kõrge vanus.

Põhja-Tallinna korterite hindade kujunemisel ongi esmaseks teguriks asukoht. Oluline on hoone arhitektuur, seisukord, korteri planeering, ümberehitamisvõimalused, ümbruskonna liiklusvoog ja müratase, elanikkond, turvalisus, haljastus, parkimisvõimalus jms. Enamnõutud on vaiksetel kõrvaltänavatel paiknevad korterid, vähemnõutud suurte tänavate ja peateede äärde jäävad eluasemed. Kuigi paljud ostjad oskavad hinnata nn eesti- ja Stalini-aegsete hoonete miljööväärtust ning väljakujunenud elukeskkonda, eelistab enamik siiski uuselamuid. Seetõttu on hinnakasvuperspektiiv vaid vähestel eriti eksklusiivsetel ja unikaalsetes vanemates elamutes paiknevatel korteritel, mille eest ollakse nõus maksma sageli üldisest hinnatasemest ca 20-30% kõrgemat hinda.

Kalamaja

Kalamaja piirkonna hoonestus on suuresti erinev, mistõttu hinnadiferents on suur. Ümbruskonnas on valdavalt vanemad puitelamud, kuid viimastel aastatel on piirkonnas renoveeritud paljusid hooneid. Piirkonna negatiivseks teguriks on eelkõige hoonestuse ebaühtlus: lähiümbruses paiknevad vanemad puitelamud ja tööstuspiirkond. Kalamaja ebaühtlane heakord paraneb küll kindlalt, kuid suhteliselt aeglaselt. Suurem kinnisvarahindade tõus on seal viimase kahe aasta jooksul ära olnud ning lähitulevikus ei ole sama kiiret kasvu ette näha. Kalamaja mainet ja emotsionaalset väärtust aitaks tõsta esteetilise väljundi saamine merepiirile, kuid lähiaastatel ei küündi hinnatase kaugeltki veel miljöölt konkureeriva Kadrioru tasemeni.

Eelkõige väärtustatakse Kalamajas piirkonna romantilist puitarhitektuuri ja aedlinnale omast haljastust. Ostusoovidest on enim nõutud kivielamutes ja kivitrepikojaga puitelamutes paiknevad korterid. Vaatamata puitmajade mõningatele puudustele (sageli halb seisukord, korterite vananenud planeering, ebapiisav heli- ja soojapidavus), ollakse nõus korterite eest üha rohkem maksma. Selle tulemusena on kinnisvara asjatundjad sattunud mõneti ootamatusse situatsiooni, kus puitmajade korterite müügihinnad on kerkinud kivimajade korterite hinnaga samale tasemele ja kohati seda isegi ületanud.

Tänaseks on Kalamaja enamiku korterite hind kerkinud üle hinnangulise jääkmaksumuse, st et ostjad on valmis nende eest maksma rohkem, kui pakutava kvaliteedi ja hinna suhe eeldada lubaks. Majanduslikult oleks sageli otstarbekam soetada korter juba kapitaalselt renoveeritud või uude majja, kuid suure nõudluse tõttu on need enamasti ammu enne valmimist välja müüdud. Seega puudub hinnatundlikel ostjatel tihti alternatiiv. Uuema trendina püütakse renoveeritavates elamutes jätta maksimaalselt alles olemasolevat, et säilitada maja autentset õhkkonda. Kuigi vanade detailide renoveerimine sageli kujuneb uute ostmisest kallimaks, oskavad ostjad seda üha enam hinnata.

Kopli

Kopli, nii nagu ka teiste Tallinna piirkondade tüüpkorterite turg on suhteliselt tundlik majanduslikele ning emotsionaalsetele tagasilöökidele. Kinnituse selleks andis 2002. aasta 5-10%-line hinnakorrektsioon, mille peamiseks ajendiks võib pidada ajakirjanduses võimendatud hinnakrahhi temaatikat. Samas on tüüpkorterite turg kujunenud eelkõige noortele inimestele omamoodi hüppelauaks, kust võimaluste avardudes kolitakse paremasse piirkonda või eramusse. See tagab mõõduka hinnaga korterite jätkuvalt hea likviidsuse.

Valdav osa tänastest ostjatest kasutab ostuks pangalaenu, mistõttu sõltub turu edasine areng kõige enam just pankade laenupoliitikast. Lähima aasta jooksul pole ette näha laenutingimuste karmistumist, v.a Euribori tõusust tulenev mõõdukas intressitõus. Seega on lähema aasta jooksul korterite hinnatrend jätkuvalt tõusev, millele annab lisatõuke ELiga liitumine. Paari aasta taguse hüppelise hinnatõusu kordumine äärelinnas on siiski välistatud, kuna see tähendaks jõudmist juba uute korterite tasemele.

Kopli on Tallinna kinnisvaraturul kõige madalamalt hinnatud elurajoon. Siiski on teistes piirkondades toimunud kiire hinnatõus ja Kopli mõningane heakorrastumine ostjate huvi sealsete eluasemete vastu pidevalt tõstnud.

 

Pelgurand

Kuigi magalarajoonid moodustavad valdava osa Tallinna elamufondist, on neil korterituru seisukohast pigem hinnajärgija kui hinnaliidri positsioon. Selgeks hinnatõusu mootoriks on täna uued korterid, mille hinnad algavad tasemelt 13 000 kr/m². Uute soodsama hinnaga korterite vähesuse tõttu on tekkimas tõsine oht, et magalate hinnatõusu jätkudes jõutakse peagi tasemele, kus tüüpkorterite hindadele pole enam võimalik leida ratsionaalseid põhjendusi. Pelguranna piirkonnas algavad uute eluasemete hinnad tasemelt 12 000 kr/m². Viimase aasta jooksul kiirelt kasvanud eluasemete hinnad on kerkinud pakkumist ületava nõudluse, mitte magalate endi väärtustumise kaudu. Kriitiliseks piiriks võib täna pidada remontimata korterite puhul hinnataset 8 500 kr/m² ning renoveeritud korterite puhul 10 500 kr/m².

Pelguranna piirkond on kinnisvaraturul viimasel ajal üha enam hinda läinud. Ümbruskonnas on piisavalt kõrghaljastust, lähedal on Merimetsa metspark ja Stroomi rand. Samuti on hea ühistranspordiühendus kesklinna ja teiste linnaosadega. Muukeelse elanikkonna kõrval on Pelguranda elama asumas üha enam eestlasi, mis on heaks näiteks nõudluse kasvust.

Pelgulinn

Pelgulinna piirkonna hoonestus on suuresti erinev, mistõttu hinnadiferents on suur. Ümbruskonnas on valdavalt vanemad puit- ja kivikonstruktsioonidega väikeelamud, samas esineb ka üksikuid suuri kortermaju. Asukohaväärtus on kasvanud pidevalt tänu ümbruskonna korrastumisele ja elamute renoveerimisele. Väiksemat tüüpi korterelamud on ümbritsetud omaette krundiga, mistõttu on piirkonnas inimsõbralik elukeskkond – vaikne ja rahulik, rohkelt on looduslikku kõrghaljastust, piisavalt on parkimiskohti.

Pelgulinna korteriostjate struktuur kattub olulisel määral Kalamaja ostjaskonnaga, kes oskavad hinnata miljööväärtuslikku keskkonda ning on valmis selle eest maksma kõrgemat hinda kui tüüpelamu korterite puhul. Eriti kõrgelt on hinnatud eestiaegsetes väiksemates kivielamutes paiknevad korterid, mille hinnad võivad küündida kuni 13 000 kr/m². Positiivse trendina võib välja tuua korteriühistute aktiviseerunud tegevust, mille kohta annab tunnistust üha suurem hulk värskelt värvitud fassaade ning uusi katuseid. Aktiivne investeerimine vanematesse elamutesse suurendab kogu Pelgulinna hinnatõuspotentsiaali.

 

 

Kalamaja

Kopli

Pelguranna

Pelgulinn

kivielamud

8000 - 13 000 kr/m²

6500 – 8500 kr/m²

7500 – 10 500 kr/m²

8000 – 12 500 kr/m²

puitelamud

6500 – 12 000 kr/m²

6000 – 8000 kr/m²

 

6000 – 11 500 kr/m²



Lai hinnaskaala on tingitud eelkõige elamu asukohast ja ehitustehnilisest seisukorrast, korteri paiknemisest selles, korteri suurusest ja viimistlustasemest.

Viimati muudetud: 02.12.2009